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11月9日晚间，科技部印发了《“十四五”国家高新技术产业开发区发展规划》。（以下简称“《规划》”）《规划》中提到“十四五”国家高新区发展预期性目标，到2025年，园区生产总值占全国的比重提升到15%，全员劳动生产率提升到45%，单位增加值综合能耗降低15%，企业研发经费支出占地区生产总值比重提升到7.8%，高新技术企业数达到30万家，技术合同成交额达到2.5万亿元等11个目标。不难看出，高新技术产业开发区将会是我国未来高新技术产业的“航母”。

在我国产业升级步伐不断加快的趋势下，聚焦于生物医药、中医中药、医疗器械这类中高端科学技术产业的生命健康产业园区得到了社会各界的高度关注。如何做好生命健康产业园已逐渐成为地方政府与业界交流沟通时频繁讨论的话题。

一、生命健康产业园开发建设模式

生命健康产业园区的开发建设需要极高的资金投入，做好生命健康产业园开发建设离不开地方政府与企业的共同合作。

（一） 政府主导开发模式

政府主导开发模式是指由地方政府全盘主导园区的规划设计、开发建设、招商运营等环节工作。在形式上包含管委会、土地开发中心、民营企业带资整理等模式。政府通过管委会进行土地开发与园区运营是目前中国各级地方政府最常使用的产业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体，但这一模式对地方政府的财政负担较大，在地方债务较高的二、三线城市往往需举全市乃至全省之力做一个产业园区。因此政府往往也会选择与企业合作，通过城投公司、国企、地产商共同进行园区开发建设，减少财政压力，共担风险。

（二） 企业主导开发模式

企业主导开发模式是由企业主导进行生命健康产业园区开发的模式。在这一模式中，政府所扮演的角色往往仅提供土地、政策、补贴与投资激励等，并不深入参与园区的开发建设。健康产业中具有强大的综合实力的企业联合地产商营建一个相对独立的产业园区是这一模式的主要形式。龙头企业发挥自身在产业链条中的强大的凝聚力与号召力或地产商发挥其拥有的强大招商能力，汇集产业中的其他企业至园区当中，通过为地方政府免去园区建设后的招商难题来拿到更加低价的土地。例如有诸多龙头中药企业都将自身的种植、生产、加工等上下游链条放在一个中医药产业园区当中，仅一家企业就盘活了整个园区。

二、生命健康产业园招商运营模式

遍观各类产业园区，各类园区要想做起来，不成为“空城”的核心还是在于做好招商与运营工作，让整个园区“活起来”。

（一） 政府专项产业基金

政府通过设立专项产业基金促进产业发展，招引企业入驻园区，是地方政府经常使用的一种招商模式。通过政府引导基金，地方政府能够联合资本市场中手握企业资源的投资机构，共同挖掘寻找生命健康产业中拥有龙头带动效应的企业，将诸多企业快速导入园区。《规划》提到，“支持园区培育发展市场化股权投资基金，发挥政府引导基金的撬动作用，壮大天使投资、创业投资规模，加强对早期科创企业的扶持”。可见政府引导基金将会是未来很长一段时间里地方政府发展产业的“法宝”。

另一方面，随着近年来政府引导基金越来越多，地方政府对GP的要求也水涨船高，缺少企业资源、无法实现高返投率的GP已不再受地方政府青睐，而能为园区带来优质企业，为园区扶持优质企业的GP更能脱颖而出。

（二） 联合招商模式

联合招商模式是指产业园区通过引进龙头企业，利用龙头企业本身在产业链条中的号召力，带动一批中小企业共同入驻产业园区。这就要求园区在规划建设初期就要与龙头企业达成深度合作。园区围绕龙头企业拥有完善的产业发展规划，才能形成带动效应，做到“补链、强链、稳链”。《规划》中讲到产业链，专门提出“支持园区以产业链关键产品、创新链关键技术为核心，加快聚合关键要素，深入推进跨界融合创新，完善新兴产业配套设施，打造具有全球竞争力的战略性新兴产业集群”。

联合招商模式主要应用于中医中药产业园、医疗器械产业园这两类更偏向原材料采购、生产、加工的制造类园区，制造业龙头上下游产业生态完全能够确保激发园区在建成后的活力。

（三）众创孵化模式

相比于引进龙头企业这一发展路径，聚焦于初创企业是许多生物医药产业园盘活园区的重点方向。《规划》中就提到“支持园区推动众创空间、孵化器等载体专业化、市场化、链条化发展，依托龙头企业、高校院所立足优势细分领域，建设专业化众创空间”。

到如今，众创空间、孵化器对园区来说已不是新名词。相比于龙头企业，生物医药初创企业自身的体量极小，往往团队仅由掌握核心技术的数人组成，园区为团队提供的财务、人力服务、专业检测设备租赁服务等等有极大吸引力。《规划》中针对这一发展路径也表达了充分认可，“支持园区建设科技服务业集聚区，引进和培育研究开发、检验检测认证、科技咨询、标准服务等专业科技服务机构，优化创新创业生态”。通过打造有利于初创企业的公共服务团队、专业服务设施，吸引大量初创企业入驻园区，进而吸引更多的VC/PE为优质园区企业提供金融支持，逐步形成园区的产业生态。

三、生命健康产业园盈利模式

生命健康产业园的盈利从实际来看由三部分组成，最主要的就是土地运营收入，其次就是服务与投资收入，另外还有一部分是政府对园区的补贴。

（一） 土地运营

土地运营收入主要包含土地增值收入与物业租金，以及配套的商业地产与住宅带来的收益。对于大部分园区来说，出售配套住宅以及随着产业集聚土地价格上涨带动的不断高涨的租金是回笼资金的主要来源，占到了50%以上。

（二）多元服务

随着“产业勾地”这条路逐渐走不通，而园区本身的土地租金能够覆盖园区的日常运营支出已经不易，越来越多的园区开始重新聚焦于做好运营服务来获取更多的收入。运营服务包括为园区内企业提供财务、人力、审计、法务等诸多咨询服务，以及专业检测设备、研发设备的租赁服务等等。《规划》也提出，“鼓励园区创新公共服务供给机制，建立健全主体多元化、方式多样化的公共服务制度体系”。但运营服务收入本质上核心仍然是为企业提供优质服务，增强企业实力而非像咨询公司一样单纯为了盈利，因此这类收入在整体收入中占比较少，10%-30%左右。

（三）产业投资

生命健康产业园中的企业相比于其他产业拥有更多的成长空间。园区对企业进行投资，分享企业的成长收益成为了生命健康产业园越来越热衷的盈利模式。生命健康产业园区现在都会设立一支产业孵化基金，专门用于投资在园区孵化器中成长的企业。在引入孵化器时，园区对这类企业的团队实力就进行了筛选，投资的风险就得到了控制。而当初创企业在园区的帮助下成长为“独角兽”企业，园区就能从中获得极高的投资收益。

（四）政府补贴

园区与当地政府之间往往会商定在园区招引企业入驻后，政府给予园区一定的补贴，以激励产业发展。这类补贴的多寡取决于园区本身的商业模式与招商能力，各地标准不一。但随着各地财政吃紧，想仅依靠政府的招商补贴实现项目现金流回正已逐渐困难。